Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome prináša so sebou nielen práva, ale aj povinnosti, ktoré sa týkajú správy domu a prijímania rozhodnutí v súvislosti s ním. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „BytZ“) upravuje právne vzťahy súvisiace s vlastníctvom bytov a nebytových priestorov, ako aj práva a povinnosti vlastníkov vo vzťahu k správe domu a k tretím osobám.
Rozhodovanie vlastníkov
Rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa prijímajú na schôdzi vlastníkov alebo písomným hlasovaním. Novela zákona účinná od 1. januára 2025 umožňuje vlastníkom hlasovať aj prostredníctvom elektronických prostriedkov, ako je napríklad elektronická pošta. Toto elektronické hlasovanie však nepredstavuje nový typ hlasovania, ale iba zmenu formy jeho uskutočnenia. Podľa nového ustanovenia § 14a ods. 5 BytZ sa elektronické hlasovanie uskutoční vtedy, ak o takýto spôsob hlasovania prejaví vlastník záujem. Vykonanie elektronického hlasovania zabezpečí spoločenstvo vlastníkov bytov alebo správca. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru oznámi spoločenstvu alebo správcovi na účely elektronického hlasovania svoju elektronickú adresu.
Vlastník bytu alebo nebytového priestoru môže v listinnej podobe, s úradne osvedčeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Splnomocnená osoba sa originálom plnomocenstva preukazuje na začiatku schôdze vlastníkov rade, zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie aj inému vlastníkovi. Pri písomnom hlasovaní sa splnomocnená osoba preukazuje originálom plnomocenstva overovateľom a pri elektronickom hlasovaní správcovi alebo rade. Novelou došlo k vypusteniu ustanovenia o povinnej náležitosti plnej moci, ktorou je príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o plnomocenstvo na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka. Otázka rozsahu oprávnení vyplývajúcich z plnej moci je od 1. januára 2025 ponechaná výlučne na úpravu zmluvného zastúpenia v Občianskom zákonníku.
Podmienky pre prevádzkovanie živnosti v bytovom dome
Ak chce podnikateľ získať miestnosť v spoločných priestoroch bytového domu na prevádzkovanie živnosti, musí si najprv ujasniť oblasť podnikania a informovať o svojom zámere ostatných majiteľov bytov. Získanie súhlasu vlastníkov je kľúčové, keďže mnohí sa obávajú možného rušenia, hluku alebo zápachu z prevádzkarne.
Správca domu musí zvolať schôdzu vlastníkov bytov, kde sa rozhoduje o prenájme priestoru. Na schválenie prenájmu je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov. Ak na začiatku schôdze nie je prítomná dostatočná väčšina, po hodine čakania stačí na schválenie nadpolovičná väčšina prítomných vlastníkov.
Po získaní súhlasu vlastníkov podnikateľ uzavrie so správcom domu zmluvu o prenájme. Správca by ho mal informovať aj o prípadnej potrebe vyjadrenia stavebného úradu, ak sú potrebné stavebné úpravy. Všetky stavebné úpravy si môže podnikateľ zahrnúť do výdavkov.
Ak chce živnostník podnikať v priestoroch určených pôvodne na bývanie, môže požiadať obecný úrad o zmenu účelu využitia stavby. K žiadosti je potrebné priložiť súhlas majiteľov ostatných bytov, kolaudačné rozhodnutie, doklad o vlastníctve nehnuteľnosti, dokumentáciu s vyznačením nového spôsobu užívania stavby a stanovisko samosprávy mesta a vlastníkov susedných nehnuteľností. Prevádzkareň následne posúdia hygienici a požiarnici.
Legislatívne zmeny a ich dopad
Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, účinná od 1. januára 2025, prináša viaceré zmeny. Medzi ne patrí aj úprava týkajúca sa možnosti zverejňovania zoznamu vlastníkov s nedoplatkami. Správca alebo spoločenstvo sú oprávnení zverejniť zoznam vlastníkov s úhrnnou výškou nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie, ak tento nedoplatok dosahuje aspoň trojnásobok ich aktuálneho mesačného určenia. V zozname sa uvedie meno a priezvisko vlastníka a suma nedoplatku.
Ďalšie zmeny sa týkajú oprávnenia správcu alebo spoločenstva vymáhať vzniknuté nedoplatky. Taktiež došlo k vypusteniu ustanovenia o povinnej náležitosti plnej moci, ktorá určuje, ako má splnomocnenec hlasovať.
V súvislosti s reformou stavebnej legislatívy nadobudla novela zákona účinnosť už 1. apríla 2023. Táto novela sa zameriava na pozitívne vymedzenie zákona ako komplexnej úpravy práv a povinností súvisiacich s vlastníctvom bytov a nebytových priestorov. Novela v § 6 prináša negatívne vymedzenie, kedy sa správa domu nevyžaduje, napríklad pri rodinných domoch alebo domoch, kde sú všetky byty a nebytové priestory v jednom vlastníctve.
Zmeny vo financovaní a správe domu
Novela zákona upravuje pravidlá tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv pre vlastníkov nebytových priestorov, ktorí nevyužívajú všetky spoločné časti a zariadenia domu. Pri určovaní preddavkov sa po novom zohľadní miera využívania spoločných priestorov vlastníkmi nebytových priestorov a garáží. Cieľom je, aby sa pri tvorbe fondu zohľadnili špecifiká niektorých domov a obmedzilo sa užívanie spoločných priestorov vlastníkmi nebytových priestorov a garáží pri zachovaní princípu veľkosti spoluvlastníckeho podielu.
Správca domu má po novom povinnosť priebežne zverejňovať na mieste v dome obvyklom alebo na webovom sídle postup pri obstarávaní tovarov a služieb v rámci správy domu, vrátane cenových ponúk.
Práva a povinnosti vlastníkov
Vlastníci bytov a nebytových priestorov majú povinnosť umožniť odstránenie nedostatkov zistených revíziami technických zariadení domu. V prípade, že tak neurobia, zodpovedajú za vzniknuté škody.
Vlastník, ktorý vykonáva stavebné úpravy, je povinný umožniť vstup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi spoločenstva za účelom kontroly dodržiavania stavebného zákona. Správca alebo predseda spoločenstva sú v prípade neumožnenia vstupu povinní oznámiť vykonávanie stavebných úprav príslušnému stavebnému úradu.
Každý vlastník bytu, ktorý ho užíva alebo prenajíma, je povinný nahlásiť správcovi alebo spoločenstvu počet osôb, ktoré sa v byte zdržiavajú, a každú zmenu v počte osôb užívajúcich byt súvisle počas obdobia minimálne dvoch mesiacov. Ak vlastník byt neužíva, je povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu svoju adresu a každú jej zmenu.
Zástupca vlastníkov
Styk vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so správcom zabezpečuje zástupca vlastníkov zvolený na schôdzi. Zástupca vlastníkov informuje vlastníkov o činnosti správcu a o dôležitých otázkach prevádzky domu. Je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov v súlade so zmluvou o výkone správy.
Funkcia zástupcu vlastníkov bola normatívne zavedená s účinnosťou od 1. júla 2007. Zástupcom vlastníkov môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Voľba správneho zástupcu vlastníkov je dôležitá, nakoľko ide o akt, ktorý môže ovplyvniť kvalitu života jednotlivých vlastníkov.
Odborný seminár pre zástupcov vlastníkov bytov
Zmeny v hlasovaní a kvórach
Schôdza vlastníkov je uznášaniaschopná, ak sú prítomní vlastníci s najmenej dvoma tretinami hlasov všetkých vlastníkov. Na prijatie rozhodnutia na schôdzi je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov. Ak schôdza nie je ani hodinu po oznámenom začatí uznášaniaschopná, stačí nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov.
V prípade rozhodovania o nadstavbe alebo vstavbe v podkroví alebo povale, bude sa popri dvojtretinovej väčšine hlasov všetkých vlastníkov vyžadovať aj súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov na najvyššom poschodí.
Lehota na podanie na súd, aby vo veci rozhodol v prípade nesúhlasu s rozhodnutím vlastníkov, sa predĺžila z 15 dní na 30 kalendárnych dní od oznámenia výsledku hlasovania.
tags: #kadernictvo #bytovom #dome #suhlas #vlastnikov #bytov