Správa bytového domu predstavuje komplexný proces, ktorý si vyžaduje dodržiavanie mnohých zákonných povinností a zároveň zabezpečenie súladu medzi záujmami všetkých vlastníkov. Vlastníctvo bytu prináša nielen práva, ale aj zodpovednosti, ktoré sa týkajú nielen samotného bytu, ale aj spoločných priestorov a celkovej správy domu. Pre správne fungovanie bytového domu je kľúčové porozumieť právam a povinnostiam všetkých zúčastnených strán, vrátane vlastníkov, správcov a spoločenstiev.
Potreba súhlasu vlastníkov pri správe
Na účely správy bytového domu je potrebné okrem iného používať podpis vlastníka, ktorý musí na tento účel udeliť súhlas. Podpis vlastníka je nevyhnutný na účely výkonu správy. Ustanovenie § 9 ods. 3 Bytového zákona (BytZ) predstavuje zákonný základ spracúvania osobných údajov. Ak je spracovávanie osobných údajov založené na súhlase dotknutej osoby, prevádzkovateľ je povinný kedykoľvek vedieť preukázať, že dotknutá osoba poskytla súhlas so spracovávaním svojich osobných údajov. Ak prevádzkovateľ žiada o udelenie súhlasu na spracovanie osobných údajov dotknutú osobu, tento súhlas musí byť odlíšený od iných skutočností a musí byť vyjadrený jasne a v zrozumiteľnej a ľahko dostupnej forme. Pri spracúvaní podpisu vlastníka je nevyhnutné vlastníkovi samostatne predložiť listinu, na základe ktorej vyjadruje súhlas na spracovanie svojho podpisu. Súhlas nemôže byť súčasťou inej dokumentácie, napr. hlasovacej listiny alebo prezenčnej listiny.
Pri podpise je situácia zaujímavejšia o to viac, že súhlas na jeho spracovávanie by sa udeľoval samotným podpisom dokumentu obsahujúceho súhlas na jeho spracovávanie. V zmysle § 14a ods. 4 BytZ sa písomné hlasovanie uskutočňuje na hlasovacej listine alebo na viacerých listinách, ktoré obsahujú úplné znenie schvaľovaného návrhu, otázky označené poradovými číslami, termín hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, jeho súhlas alebo nesúhlas vyjadrený vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu hlasovania. Výkon hlasovacích práv vlastníka bytu alebo nebytového priestoru pri písomnom hlasovaní teda nie je možné realizovať inak ako vyjadrením súhlasu alebo nesúhlasu a vlastnoručným podpisom.
Zo schôdze vlastníkov alebo z písomného hlasovania musí byť vyhotovená zápisnica. Prílohou zápisnice je originál prezenčnej listiny alebo hlasovacej listiny s priloženými splnomocneniami a vyjadrenie overovateľa, ktorý ju odmietol podpísať. Platí to aj pre hlasovaciu listinu, keďže v písomnom hlasovaní je proces jasne určený v § 14a ods. 4 BytZ. Vzhľadom na to, že opäť samotný zákon (BytZ) určuje povinnosť zverejniť zápisnicu s prílohami, považujeme tieto ustanovenia za zákonný základ zverejnenia podpisu, aj napriek tomu, že podpis ako osobný údaj nie je uvedený v rozsahu podľa § 9 ods. 3 BytZ.
K uvedenému sa vyjadril aj samotný Úrad na ochranu osobných údajov, ktorý k danej problematike uviedol: „Máme za to, že ak má prevádzkovateľ oprávnenie spracúvať meno a priezvisko dotknutej osoby, má ho aj na spracúvanie podpisu (nie biometrický podpis), avšak upozorňujeme na jednu z citlivých spracovateľských operácií, ktorou je zverejňovanie osobných údajov. Podpis je jedinečným písomným prejavom a nie vo všetkých prípadoch zakladá oprávnenie spracovávať meno a priezvisko dotknutej osoby aj možnosť zverejniť jej podpis.“
Chcete-li meniť vnútorný alebo vonkajší dizajn bytového domu alebo robiť zásahy do spoločných priestorov, pamätajte, že bez súhlasu nadpolovičnej väčšiny vlastníkov nemôžete začať. Ak chcete meniť vzhľad bytového domu, či robiť zásahy do spoločných častí, je potrebné, aby ste mali súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov.
Ak chcete podnikať v priestoroch určených pôvodne na bývanie, môžete požiadať obecný úrad o zmenu účelu využitia stavby. Okrem žiadosti treba k tomu aj ďalšie dokumenty. Napríklad súhlas majiteľov ostatných bytov, kolaudačné rozhodnutie na stavbu, doklad o vlastníctve nehnuteľnosti, dokumentáciu s vyznačením nového spôsobu užívania stavby, stanovisko samosprávy mesta, ale aj vlastníkov susedných nehnuteľností.
Pri plánovaní stavebných úprav vo vašom byte nezabudnite, že musíte rešpektovať pravidlá a súhlasy potrebné od správcu domu alebo predsedu spoločenstva. Tieto osoby majú právo skontrolovať stavebné úpravy tak, aby neboli ohrozené ani poškodené spoločné priestory či zariadenia domu. Ak chcete vo vašom byte vykonávať stavebné úpravy, správca alebo predseda spoločenstva má právo vyzvať vás na sprístupnenie priestoru bytu za účelom kontroly stavebných úprav. Správca je totiž oprávnený skontrolovať stav stavebných úprav, ktorý by nemal ohrozovať, poškodzovať či meniť spoločné časti alebo zariadenia bytového domu. Pokiaľ mu vstup neumožníte, musí oznámiť vykonávanie úprav príslušnému stavebnému úradu.
Sprístupniť priestory vášho bytu však môžete len za účelom obhliadky alebo opravy, ktorú nezabezpečíte ako vlastník, za účelom opravy spoločných častí alebo zariadení, ktoré sú prístupné len z vášho bytu, taktiež v prípade montáže meračov a odpočtu nameraných hodnôt.
Ste živnostník, ale nemáte na podnikanie priestory? V bytovom dome sú síce vhodné miestnosti, ale neviete, ako ich získať? Najprv si musíte ujasniť, v akej oblasti chcete podnikať. Potom o tom musíte informovať ostatných majiteľov bytov a získať od nich súhlas na prenájom priestoru. Môžete však naraziť na ich neochotu. Mnohí sa totiž spravidla obávajú, že budete v dome búchať, píliť, alebo sa z vašej prevádzky začne šíriť zápach. "Ak chce podnikateľ získať miestnosť v spoločných priestoroch domu, jeho správca musí zvolať schôdzu vlastníkov bytov. S prenájmom musí súhlasiť nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov bytov. Ak ich na začiatku schôdze toľko nie je, treba hodinu počkať a potom hlasovať." V takom prípade stačí na schválenie nadpolovičná väčšina prítomných vlastníkov bytov," informuje Adamová. Na schôdze však mnohí majitelia bytov nechodia. Preto je tiež ťažké na prvý raz prenájom odsúhlasiť. Keď sa napokon podarí súhlas získať, podnikateľ uzavrie so správcom domu zmluvu o prenájme. Správca by ho mal tiež informovať, či treba aj vyjadrenie stavebného úradu. Vyžaduje sa vtedy, keď sa priestory musia stavebne upraviť. "Všetky stavebné úpravy si však môže podnikateľ zahrnúť do výdavkov.
Ak chce živnostník pracovať v nebytových priestoroch, ktoré už vopred boli zriadené na podnikanie, nemusí svoj zámer stavebnému úradu hlásiť," pripomenula Adamová. Takéto priestory sú zväčša v novostavbách. "Povolenie úradov netreba ani v prípade, keď podnikateľ využije svoju pivnicu ako sklad," dodáva Sirotka. Takto podľa neho podnikajú napríklad opravári chladničiek a práčok.
Povinnosti správcov a konečný užívateľ výhod
Zákon o obmedzení platieb v hotovosti (ZoLPTČ) zaviedol povinnosť uvádzať konečného užívateľa výhod. Účelom tejto v podstate „novej“ povinnosti je primárne odhaľovanie a obmedzenie pohybu finančných prostriedkov a iných aktív zameraných na podporu a financovanie teroristických činov, čomu má pomôcť s tým súvisiaca identifikácia osoby, ktorá má z podnikania spoločnosti najväčší prospech, tzv. konečný užívateľ výhod. Správcovia bytových domov sú v praxi takmer výlučne právnickými osobami, ktoré svoju činnosť vykonávajú ako obchodné spoločnosti založené podľa Obchodného zákonníka, a to najmä ako spoločnosti s ručením obmedzeným (s.r.o.).
ZoLPTČ vymedzuje konečného užívateľa výhod vo všeobecnosti celkom jednoznačne. V zmysle § 6a ods. 1 ZoLPTČ je jednoznačne možné vyvodiť záver, že správca bytového domu nie je povinný uvádzať konečného užívateľa výhod zmysle § 5 ods. 1 ZoLPTČ. Správca bytového domu by technicky mohol spĺňať podmienky na zápis v prípade, ak by vykonal obchod alebo obchody v hotovosti v celkovej hodnote najmenej 10 000 €. V zmysle ust. § 9 písm. c) ZoLPTČ sa na účely zápisu do registra partnerov verejného sektora za konečného užívateľa výhod považuje aj osoba, ktorá má z podnikania spoločnosti najväčší prospech. Už sme si povedali, že správca nespadá medzi povinné osoby podľa § 5 odsekov 1 a 2 ZoLPTČ a reálna pravdepodobnosť, že by sa správca bytového domu dostal do situácie, keď by vykonal obchod alebo obchody v zmysle vyššie citovaného ust. § 9 písm. c) ZoLPTČ je minimálna.
Z uvedeného vyplýva, že povinnosť registrácie konečného užívateľa výhod sa na správcu bytového domu (s.r.o. alebo družstvo) vo všeobecnosti nevzťahuje, až na podmienenú výnimku podľa § 5 ods. 1 písm. c) ZoLPTČ. Touto výnimkou sú len prípady, keď správca bytového domu vykoná obchod alebo obchody v hotovosti v celkovej hodnote najmenej 10 000 € v priebehu jedného kalendárneho roka.
Práva a povinnosti vlastníkov bytov
Stať sa vlastníkom bytu je veľkým krokom plným radostí, ale aj zodpovedností. Ak ste už hrdým majiteľom, alebo len o vlastníctve snívate, dôležité je vedieť, že tento titul prináša nielen množstvo výhod, ale i rôzne povinnosti. V bývaní v bytovom dome nie ste ostrovom; vzťahy susedov, správcu domu a pravidlá spolunažívania ovplyvňujú každodenné životy nás všetkých.
Pokial vlastníte byt, prípadne sa chystáte byt kupovať, mali by ste vedieť, že okrem práv budete mať pravdepodobne aj rôzne povinnosti. Oproti majiteľom rodinného domu musíte znášať rôzne obmedzenia spájajúce sa práve s bývaním v bytovom dome a právami ostatných obyvateľov. Všetky zmeny, úpravy či starostlivosť o spoločné priestory by ste mali riešiť so susedmi, správcom bytového domu či bytovým družstvom a pri návrhoch na úpravy sa musíte všetci zhodnúť.
Vlastníctvo bytu prichádza ruka v ruke so zodpovednosťou za vzájomné spolunažívanie. Buďte tolerantní k svojim susedom a dbajte na to, aby vaše konanie nepoškodilo ich majetok či nebolo príčinou nezhôd. Ako vidíte, vlastníctvo bytu nie je len o pohode a pohodlí vo vašich štyroch stenách; ide aj o zdieľanie priestoru s ostatnými a dodržiavanie pravidiel pre harmonické spolužitie.
Ak váš nájomca poškodí byt či spôsobí škodu susedom z nedbanlivosti, vy ako vlastník budete musieť začať s opravami. Ak sa stane škodová udalosť, ktorú zapríčiní nájomca a poškodí tým susedov, tí majú právo žiadať nápravu a odstránenie závad od vás, ako vlastníka bytu. Ak sa s nájomníkom dohodnete, že nápravu vyrieši on, pokiaľ zavinil škodu z nedbanlivosti, v tom prípade nemusíte znášať náklady.
Vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome zodpovedajú za svoj majetok spoločne. Preto by sa aj spoločne mali zaujímať o prosperitu bytového domu a jeho dobrý nielen technický, ale aj celkový stav. Žiaľ, v súčasnosti ide skôr o raritu ako o pravidlo. Tento jav môže byť do istej miery spôsobený aj pomerne novým fenoménom, a to kúpou nehnuteľností ako investície a jej následným prenájmom. Vlastníci, ktorí v danom bytovom dome nežijú, prejavujú iba malý záujem o jeho bežný chod. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov však hovorí jasne. Vlastník má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu, atď..
Pri rozhodovaní vlastníkov sa jednotlivé kvóra na odsúhlasenie rôznych otázok líšia. Je rozdiel, ak volíte nového predsedu spoločenstva a napríklad overovateľa písomného hlasovania. Jednotlivé hlasovacie kvóra spôsobujú vrásky na čele nielen vlastníkom, ale aj samotným správcom a predsedom spoločenstiev. Každý vlastník by mal mať aspoň základné znalosti z oblasti bytového fondu, ktoré potrebuje na to, aby mal dobrý prehľad o svojom majetku a o tom, čo sa práve v bytovom dome deje.
Schôdza alebo zhromaždenie vlastníkov sa zo zákona musí uskutočniť minimálne jedenkrát za kalendárny rok a zvoláva ju správca, rada spoločenstva vlastníkov alebo aspoň štvrtina všetkých vlastníkov. Na schôdzi, ale aj na písomnom hlasovaní následne o jednotlivých otázkach rozhodujú vlastníci hlasovaním. Otázky by mali byť zrozumiteľné, nemali by zavádzať a mali by to byť predovšetkým zatvorené otázky.
Zákon rozoznáva niekoľko kvór potrebných na odsúhlasenie niektorých vybraných otázok. Predovšetkým ide o rozhodovanie vlastníkov nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov v dome, rozhodovanie dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov v dome, súhlas všetkých vlastníkov v dome a napokon súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov, ktorí sa zúčastnili schôdze alebo písomného hlasovania, t.j. prítomných vlastníkov. Vo väčšine prípadov prijímajú vlastníci rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou všetkých hlasov všetkých vlastníkov.
Riešenie sporov a nedoplatkov
V prípade nejasností alebo sporov týkajúcich sa vyúčtovania energií či služieb je dôležité postupovať systematicky. Ak máte pochybnosti o správnosti vyúčtovania, je potrebné podať reklamáciu správcovi bytového domu písomne doporučeným listom. Správca je povinný reklamáciu prijať, prešetriť a vyúčtovanie nákladov za byt opraviť resp. upraviť. V prípade, ak vašej reklamácii nebude vyhovené alebo nebudete spokojný s jej vybavením, ďalším krokom je podať podnet na Slovenskú obchodnú inšpekciu s vašou reklamáciou a odpoveďou správcu bytového domu.
V otázke nedoplatkov za služby je dôležité, aby správca vedel aktuálnu adresu vlastníka bytu, ktorý byt neužíva. Vlastník bytu je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Ak vlastník byt neužíva, je povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu svoju adresu a každú jej zmenu. Pokiaľ vlastník byt nesprístupní, keď sa odpisujú stavy meračov tepla a vodomerov, postupuje sa podľa vyhlášky č. 630/2005 Úradu pre reguláciu sieťových odvetví - podľa §9 ods. 5), teda sa stav vypočítava podľa vzorca.
Pri prevode bytu je potrebné vyhlásenie správcu, že na byte nie sú nedoplatky, čo vyplýva aj z § 5 ods. 2 zák. č. 182/1993 Z.z.: „Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu.“
V prípade susedských konfliktov, ako je napríklad nadmerný hluk, je potrebné kontaktovať priamo vlastníka bytu, ak ide o nájomníka. Správca bytového domu v tomto smere s nájomcom nie je povinný jednať, len s vlastníkom bytu. Umiestnenie skriniek či iných predmetov na chodbe, ktorá je spoločným priestorom, nie je správne, lebo chodba nie je určená na ukladanie vecí vlastníkov bytov.
LUNEK / Realizace / Bytový dům / Tišnov Koráb
V prípade, že sa vyskytnú neoprávnené vyúčtované položky za teplo, je potrebné podať na správcu žalobu na súd. V zákone č. 182/1993 Z. z. sú uvedené postupy, ako sa robí opravné vyúčtovanie tak, aby bolo materiálne vykonateľné.
V súvislosti s nahrávaním stretnutí vlastníkov bytov, audionahrávka zo zhromaždenia vlastníkov bytov môže slúžiť ako dôkaz. Odporúča sa urobiť si prepis nahrávky, aby sa nahrávka dala použiť ako písomný záznam pri obhajobe.
Pri prenájme bytu, ak vlastník zistí, že prenajatá miestnosť mimo bytu nie je uvedená v liste vlastníctva a nemá k nej kľúč, je potrebné riešiť vec s prenajímateľom ako vlastníkom bytu so správcom bytového domu. Nájomca nie je oprávnený vymeniť zámok od takejto miestnosti.
V prípade nesprávneho vyúčtovania služieb správcovskou firmou, kde dôjde k omylu v položkách alebo k nesprávnemu priradeniu platieb, je dôležité žiadať správcu o predloženie všetkých vyúčtovaní a faktúr. Lehota na podanie reklamácie nie je prepadná, platí všeobecná premlčacia doba 3 roky. V prípade potreby sa môžete obrátiť na Slovenskú obchodnú inšpekciu (SOI), ktorá nariadi kontrolu u správcu bytového domu.
Ak predseda spoločenstva vlastníkov bytov (SVB) pred podpisom zmluvy o dielo nevyvesí dokument na nástenku ani na internetový portál SVB, aby si ho vlastníci mohli pozrieť a pripomienkovať, nie je to správny postup. Aj keď sa rekonštrukcia odhlasovala dvojtretinovou väčšinou, zmluva o dielo by mala byť transparentná. V takýchto prípadoch je vhodné, aby predseda spoločenstva konzultoval zmluvu o dielo s advokátom.
V prípade, že správca bytového domu zverejní nepravdivé informácie, ktoré mohli poškodiť vašu povesť, môžete zvážiť podanie žaloby pre ochranu osobnosti. Dôležité je preukázať, že informácie boli nepravdivé a viedli k poškodeniu vašej povesti alebo dôstojnosti. Môžete sa tiež obrátiť na Slovenskú obchodnú inšpekciu.
V prípade, že sa vyskytnú nedoplatky za energie, správca má právo vyvesiť oznam o nedoplatkoch. V zmysle § 9 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sa vlastník bytu považuje za zodpovedného za svoj majetok spoločne s ostatnými vlastníkmi.
Pri hlasovaní o spoločných častiach a zariadeniach domu sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník jeden hlas. Ak je byt v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM), obaja manželia disponujú za byt len jedným hlasom, nie dvomi. Ak je byt v podielovom spoluvlastníctve troch spoluvlastníkov, aj títo disponujú za byt len jedným hlasom. Dôležitý je teda počet bytov a nie spoluvlastníkov. Ak by mala jedna osoba dva byty v osobnom vlastníctve v tom istom bytovom dome, má už dva hlasy.
Podľa § 145 ods. 1 Občianskeho zákonníka bežné veci môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je potrebný súhlas obidvoch manželov, inak je právny úkon neplatný. Hlasovanie o spoločných častiach a zariadeniach domu sa zväčša týka dôležitých vecí, preto je zväčša potrebný súhlas oboch manželov.
Dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vlastníci rozhodujú o otázkach, ktoré sa netýkajú bežného chodu bytového domu, ale týkajú sa situácií, ktoré nenastávajú tak často, no sú dôležité. V prípade, ak sa rozhoduje o otázkach, ktoré nie sú upravené v § 14b v odsekoch 1 až 3 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, tak vtedy je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov vlastníkov, ktorí sú prítomní na schôdzi vlastníkov alebo sa zúčastnili písomného hlasovania.
V prípade dôležitého rozhodnutia týkajúceho sa spoločných častí a zariadení domu, môžu sa prehlasovaní vlastníci bytov obrátiť na súd, aby o veci rozhodol s konečnou platnosťou. To, či ide o dôležitú vec, rozhodne v konečnom dôsledku až súd.
tags: #kadernictvo #bytovom #dome #suhlas #majitelov